Vous avez obtenu un certificat d’urbanisme indiquant qu’aucun droit de préemption ne s’applique à votre terrain. Quelques mois plus tard, la Commune étend son périmètre de préemption à votre terrain, votre notaire notifie à la Commune une DIA (déclaration d’intention d’aliéner) et vous recevez une décision de préemption. Pouvez-vous opposer votre certificat pour faire obstacle à la préemption ?

La réponse est non (CAA Marseille, 4ème ch., 9 juin 2026, n° 24MA02429).

Les faits : un projet immobilier rattrapé par la préemption

Des propriétaires avaient conclu un compromis de vente portant sur trois parcelles, classées en zone UD du PLU. Postérieurement, le maire délivrait un certificat d’urbanisme d’information ne faisant pas état d’un droit de préemption sur ces parcelles.

Mais un mois plus tard, le conseil municipal décidait d’étendre le périmètre du droit de préemption urbain à certaines zones UD de la Commune, dont précisément celle où se situaient les trois parcelles.

Après dépôt des déclarations d’intention d’aliéner par le notaire, l’autorité compétente exerçait son droit de préemption sur les trois parcelles.

Les acquéreurs évincés contestèrent ces décisions devant le Tribunal administratif de Toulon, qui rejeta leur recours. Ils interjetèrent alors appel devant la Cour administrative d’appel de Marseille.

L’argument des requérants : la cristallisation offerte par le certificat d’urbanisme

Au soutien de leur appel, les acquéreurs faisaient valoir que le certificat d’urbanisme délivré le 25 août 2020 — avant l’extension du périmètre de préemption — avait cristallisé la situation juridique du terrain à cette date. Dès lors, selon eux, l’absence de droit de préemption mentionnée dans ce document leur était acquise pour les dix-huit mois suivants, conformément aux dispositions de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme.

En vertu de ce texte, lorsqu’une demande d’autorisation est déposée dans le délai de dix-huit mois suivant la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et des participations, ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat, ne peuvent pas être remis en cause — sauf exigences de sécurité ou de salubrité publique.

La réponse de la Cour : le droit de préemption échappe à cet effet de cristallisation

La Cour rejette l’argument. Elle distingue deux réalités juridiques différentes.

D’un côté, la cristallisation attachée au certificat d’urbanisme a pour seul objet de garantir à son titulaire que sa future demande de permis de construire sera instruite au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date de ce certificat. Elle concerne les règles d’utilisation du sol.

De l’autre, le droit de préemption n’a pas trait à l’utilisation du sol mais aux conditions dans lesquelles un bien peut être aliéné.

Par conséquent, même si un certificat d’urbanisme mentionne l’absence de droit de préemption, cette information est purement déclarative de la situation existante à la date de sa délivrance. Elle n’emporte aucun effet de cristallisation à cet égard. Un droit de préemption instauré ou étendu postérieurement reste pleinement applicable lors des déclarations d’intention d’aliéner et des décisions de préemption ultérieures.

Le certificat d’urbanisme ne constitue donc pas un bouclier imparable contre la préemption.

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Cette procédure suppose toutefois de démontrer deux conditions cumulatives prévues par l’article L. 521-1 du Code de justice administrative :

• L’urgence ;
• L’existence d’un moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée.

Sur la condition d’urgence, la réforme du contentieux de l’urbanisme issue de la loi de novembre 2025 a étendu aux décisions de refus d’autorisation d’urbanisme la présomption d’urgence qui existait déjà pour les autorisations accordées (article L. 600-3-1 du Code de l’urbanisme).

Néanmoins, la question se posait de l’extension de cette présomption d’urgence aux décisions de retrait de permis de construire.

Les juridictions administratives du fond se montraient hésitantes.

Certaines juridictions  ont refusé d’appliquer cette présomption aux décisions de retrait (TA Nîmes, 30 décembre 2025, n° 2505241 ; TA Cergy-Pontoise, 30 décembre 2025, n° 2521153), tandis que d’autres l’ont admise (TA Rennes, 29 janvier 2026, n° 2600104 ; TA Lille, 6 février 2026, n° 2600573).

Le Conseil d’Etat vient clarifier la situation en considérant qu’il résulte des dispositions du nouvel article L. 600-3-1 du Code de l’urbanisme que compte tenu de leur objet même, elles s’appliquent également aux référés introduits contre les décisions par lesquelles l’administration procède au retrait d’une décision de non opposition à déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir préalablement accordé.

Cette précision est donc bienvenue et offre une voie rapide pour les porteurs de projets pour obtenir la neutralisation des effets attachés à une décision de retrait de permis de construire illégale.

CE, 17 juin 2026, n°513099

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Dans cette affaire, l’Association musulmane du Genevois s’était vu délivrer, par le maire de Saint-Julien-en-Genevois, un permis de construire portant sur la réalisation d’un ensemble cultuel et culturel comprenant des salles de culte ainsi qu’un espace consacré à l’enseignement, au sein d’un lotissement accueillant la zone d’activités économiques des Combes, dont plusieurs sociétés sont coloties. Deux de ces sociétés, estimant que la présence de cet établissement était susceptible d’affecter l’exercice de leurs activités de transport, avaient saisi le Tribunal administratif de Grenoble d’une demande tendant à l’annulation du permis de construire. Leur requête avait toutefois été rejetée.

Saisie en appel, la Cour administrative d’appel de Lyon relève que « dès lors que les dispositions du règlement de lotissement invoquées par les sociétés appelantes ont le même objet que celles, également invoquées, du règlement du plan local urbanisme, et prévoient des exigences supplémentaires en matière de stationnement, c’est par rapport à ces dispositions du règlement de lotissement que doit être appréciée la légalité du permis de construire contesté ».

La Cour constate qu’au regard des dispositions du règlement du lotissement demeurées applicables et imposant, en matière de stationnement, des exigences plus strictes que celles prévues par le plan local d’urbanisme, le projet litigieux ne comportait pas un nombre suffisant de places de stationnement, eu égard à la surface de plancher créée et à l’effectif cumulé prévisible des bâtiments affectés à l’enseignement et au culte.

CAA de Lyon, 7 avril 2026, n°23LY00788 

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Si un tel recours peut être déposé sans le concours d’un avocat, le conseil de ce dernier peut s’avérer payant pour éviter quelques pièges procéduraux.

L’ordonnance du juges des référés du Tribunal de Cergy-Pontoise du 18 mars 2026 en est un bon exemple (TA Cergy-Pontoise, 18 mars 2026, n°2605543).

Dans cette affaire, un requérant demandait au juge des référés, sur le fondement de l’article L. 521-1 du Code de justice administrative, d’une part, d’annuler (et non de suspendre) les opérations électorales à venir en vue de l’élection des conseillers municipaux dans la commune de Garges-lès-Gonesse, d’autre part, de saisir le procureur de la République relativement à l’usage de fonds publics au profit du maire sortant dans le cadre des élections municipales.

Le président a jugé qu‘il n’appartient pas au juge des référés, statuant en application des dispositions de l’article L. 521-1 du Code de justice administrative, lequel ne peut prendre que des mesures provisoires, de prononcer l’annulation de décisions ou d’opérations électorales en vue de l’élection des conseillers municipaux. Il ne lui appartient pas non plus de saisir le procureur de la République à raison de faits pouvant être reprochés à un candidat à ces élections.

La requête a été rejetée.

L’accompagnement d’un avocat en droit électoral peut être utile pour contester ou pour défendre les opérations électorales dans le cadre des élections municipales.

Le cabinet ARÊGÔ, cabinet d’avocats en droit électoral à Saint-Etienne, vous accompagne et vous défend dans le cadre du contentieux relatif aux élections municipales 2026. Pour nous contacter, c’est ici !

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Sans revenir sur l’ensemble des points évoqués par le ministre dans cette circulaire, voici quelques point qui méritent d’être rappelés.

> Fin du “panachage” dans les Communes de moins de 1000 habitants

La circulaire fait mention de la loi n02025-444 du 21 mai 2025, qui généralise le scrutin proportionnel de liste paritaire à l’ensemble des Communes, c’est-à-dire y compris désormais celles de moins de 1000 habitants.

C’est donc la fin du « panachage » qui permettait notamment aux électeurs, dans ces Communes, d’ajouter ou de supprimer un nom sur un bulletin de vote.

Désormais, toute suppression ou tout ajout entrainera la nullité du bulletin.

> La mise à disposition de bulletins de vote sur Internet

Le ministre de l’Intérieur précise que la mise à disposition des bulletins de vote sur Internet, pour que les électeurs impriment leur bulletin eux-mêmes, n’est pas interdite par le code électoral, à la condition que le candidat ou son représentant ait déposé le modèle papier de son bulletin au maire au plus tard la veille du scrutin, ou bien au président du bureau de vote le jour du scrutin (articles L. 58 et R. 55 du Code électoral). Pour que le vote de l’électeur soit valide, il devra utiliser le modèle du bulletin de vote de la liste candidate et que le président du bureau de vote dispose de ce modèle le jour du scrutin afin de s’assurer de leur correspondance. Il revient ainsi aux secrétariats des commissions de propagande, le cas échéant, de transmettre à chaque commune le modèle de ces bulletins, par scan ou en version papier.

> Rappel de la durée de la campagne électorale

La circulaire rappelle que la campagne électorale sera ouverte le lundi 2 mars 2026 à zéro heure et qu’elle s’achèvera le vendredi 13 mars 2026 après 23h59.

Autrement dit, dès le samedi 14 mars 2026 à zéro heure , les activités de campagne (diffusion de tracts, réunions électorales, démarchage, etc.) seront strictement interdites.

> Le déroulement du scrutin

La circulaire du ministre de l’Intérieur indique que le scrutin est ouvert à 8 heures et clos le même jour à 18 heures, heure locale.

Pour les retardataires, la circulaire rappelle qu’il revient aux présidents de bureau de vote de laisser voter tout électeur s’étant présenté juste avant l’heure limite de clôture du bureau de vote. Le scrutin est considéré comme clos une fois que la dernière personne placée dans la file d’attente avant l’heure de clôture aura voté.

En outre, il est rappelé que l’identité de chaque électeur doit être contrôlée à l’entrée du bureau de vote.

Cependant, dans les Communes de moins de 1 000 habitants, aucune disposition n’impose à l’électeur de présenter une pièce d’identité précise. Toutefois, en cas de doute sur l’identité du porteur de la carte électorale, ou si l’intéressé ne présente pas de carte électorale, le président ou tout assesseur peut lui demander de prouver son identité par tout moyen.

S’agissant du dépouillement, au moins quatre scrutateurs seront désignés pour le dépouillement. S’il manque des scrutateurs lors du dépouillement, les membres du bureau de vote s’y substituent (article R. 64 du Code électoral).

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> 27 mars 2026 à 18 h en cas de second tour.

C'est le Tribunal administratif qui est compétent pour se prononcer sur la conformité des opérations de vote.



> Quelles irrégularités permettent d'obtenir l'annulation de l'élection ?



Plusieurs irrégularités peuvent être évoquées au soutien d'une demande d'annulation des opérations de vote. A titre d'illustration (cette liste n'est bien entendu pas exhaustive), peut être évoqué :

> La violation du caractère secret du vote ;
> Le non-respect des règles d'affichage ;
> L'utilisation d'un procédé de publicité commerciale à des fins électorales pendant les six mois précédant le scrutin ;
> La distribution de tracts la veille ou le jour du vote ;
> Un mauvais comptage des voix ;
> Utilisation par l'équipe sortant des moyens de la Commune à des fins électorales (page Facebook, personnel, véhicules de la Commune...).

Attention : le requérant et le défendeurs doivent avoir à l'esprit que toute irrégularité n'entraine pas nécessairement l'annulation des élections. Le juge de l'élection ne prononcera l'annulation que lorsque les irrégularités ont été de nature à altérer la sincérité du scrutin. Cela peut être le cas lorsque l'écart de voix entre les liste est très faible.


Autrement dit, plus l'écart de voix est faible, plus le juge électoral est susceptible de considérer qu’une irrégularité, même d’apparence mineure, a pu exercer une influence sur l’issue du scrutin et plus il sera enclin à annuler les opérations de vote.


Précisons enfin que le juge électoral a des pouvoirs très importants. Outre l'annulation de l'élection, il peut également rectifier les résultats des élections (en retranchant des voix à une liste par exemple) ou encore prononcer l’inéligibilité d’un ou plusieurs candidats.



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Une récente évolution jurisprudentielle permet désormais à un candidat d’afficher sa campagne sur la vitrine de son local de campagne.

Si le Conseil d’Etat considérait jusqu’alors qu’un affichage de campagne électorale réalisé sur la vitrine de la permanence ou du local de campagne violait les dispositions de l’article L. 51 du Code électoral, il écartait bien souvent le moyen en considérant qu’un tel affichage n’était pas de nature à altérer la sincérité du scrutin compte tenu des circonstances dans lesquelles il avait été réalisé.

En ce sens : “Il résulte de l’instruction que des affiches de campagne de la liste conduite par M. S… ont été collées sur la devanture de la permanence de cette liste, sur le camion loué par cette liste qui a circulé à la fin de la campagne pendant une durée incertaine et sur le véhicule appartenant au particulier mentionné au point 8, soit en dehors des emplacements réservés. Toutefois, ces affichages irréguliers, pratiqués en violation de l’article L. 51 du Code électoral mais qui sont restés limités dans l’espace, n’ont pas été de nature à altérer la sincérité du scrutin ou à entraîner une rupture d’égalité entre les candidats.” (CE, 30 décembre 2021, n°450810).

Néanmoins et sur le principe, un tel affichage était tout de même regardé comme contraire aux dispositions de l’article L. 51 du code électoral.

Par deux décisions récentes, les juridictions administratives, au premier rang desquelles le Conseil d’Etat, ont admis officiellement le procédé.

Par une ordonnance en date du 31 décembre 2025, le juge des référés du Tribunal administratif de Rouen a suspendu une décision du préfet du département ayant mis en demeure un candidat aux élections municipales de 2026 de retirer la vitrophanie apposée sur la vitrine de sa permanence (sur laquelle figurait la photographie et le nom du candidat, le nom de sa liste, la date des élections, un QR code, et divers mots constituant des thèmes de campagne) (TA Rouen, ordonnance, 31 décembre 2025, n°2505987, 2506102).

Surtout, par un arrêt en date du 16 février 2026, le Conseil d’Etat a jugé que “le signalement approprié par un candidat, au moyen d’éléments visibles de l’extérieur, de l’usage d’un local à des fins de permanence électorale ouverte au public ne saurait être regardé comme constituant, par lui-même, un affichage” au sens des dispositions de l’article L. 51 du Code électoral (CE, 16 février 2026, n°502344).

Désormais, un affichage sur la vitrine du local de campagne est donc parfaitement légal.

Le respect des règles de communication en période électorale est essentiel : une irrégularité peut, dans certains cas, conduire à l’annulation d’une élection municipale.

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En résumé : Non, le REP de la Commune n’est pas possible contre l’avis de la CNAC, lequel a le caractère d’un acte préparatoire, et ce qu’il soit favorable ou défavorable.

> Le contexte du litige

Une société a sollicité la délivrance d’un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale (PCVAEC) en vue de la création d’un hypermarché de 2 500 m², assorti d’un drive, sur le territoire de la commune de Guignen (Ille-et-Vilaine).

Après des avis défavorables successifs émis par la CDAC puis par la CNAC en 2018, la société pétitionnaire a présenté un projet modifié, lequel a fait l’objet d’un avis favorable de la CDAC en 2019. Toutefois, saisie par plusieurs sociétés concurrentes, la CNAC a rendu un nouvel avis défavorable, estimant que, malgré certaines améliorations apportées au projet, celui-ci demeurait de nature à porter atteinte aux centres bourgs environnants et à l’équilibre des implantations commerciales, en raison de son dimensionnement excessif.

Placée en situation de compétence liée, la Commune a refusé la délivrance du PCVAEC.

> La position du Conseil d’Etat sur le recours de la Commune contre l’avis de la CNAC

La Cour administrative d’appel de Nantes, saisie à la fois par la Commune et par la société pétitionnaire a annulé ces deux actes et enjoint au Maire de statuer à nouveau après un nouvel examen du projet par la CNAC.

Les sociétés concurrentes, à l’origine de la saisine de la CNAC, ont alors formé un pourvoi en cassation devant le Conseil d’État.

La Haute juridiction a rappelé que, sur le fondement des articles L. 425-4 du Code de l’urbanisme et L. 752-17 du Code de commerce, l’avis rendu par la CDAC ou la CNAC constitue un acte préparatoire à la décision prise sur la demande de PCVAEC, insusceptible de recours.

En revanche, elle précise que la Commune reste recevable à contester par la voie du recours en excès de pouvoir la décision qu’elle prend sur cette demande en tant seulement qu’elle se prononce sur l’autorisation d’exploitation commerciale sollicitée, pour autant qu’elle justifie d’un intérêt lui donnant qualité pour agir.

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Le Conseil d’État, dans un arrêt du 13 novembre 2025, apporte une précision essentielle sur la manière dont le juge doit apprécier la péremption d’un permis de construire. L’enjeu : déterminer si les travaux engagés avaient pour seul objectif d’éviter la caducité du permis.

> Les faits et la portée de l’arrêt

Un permis de construire avait été délivré le 29 novembre 2016 à une société pour la construction un ensemble immobilier d’habitation comportant 284 logements. Deux permis modificatifs ont ensuite été accordés, les 16 mai 2018 et 11 octobre 2022, portant sur des modifications de façades et des aménagements. Saisi par des riverains, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé le permis modificatif de 2022. La société pétitionnaire a alors formé un pourvoi en cassation.

Le tribunal avait jugé que le permis modificatif ne pouvait être régulièrement délivré au motif que le permis initial était périmé, compte tenu de la nature et de la faible importance des travaux dont le pétitionnaire faisait état.

Dans l’arrêt commenté, le Conseil d’Etat juge qu’en statuant ainsi, le tribunal a commis une erreur de droit dès lors qu’il lui appartenait seulement de rechercher si les travaux n’avaient pas eu pour seul objet de faire obstacle à la caducité du permis de construire.

> Rappel des règles de la caducité des permis de construire

Le Code de l’urbanisme prévoit que le permis de construire, d’aménager ou de démolir devient caduc si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de trois ans à compter de sa notification (article R. 424-17 du Code de l’urbanisme).

Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

Dans cette dernière hypothèse, le juge administratif a précisé que la prolongation de la validité du permis ne peut résulter de simples actes préparatoires ou de travaux de faible ampleur.

Seuls des travaux significatifs, traduisant un commencement d’exécution réel du projet, permettent d’interrompre le délai de caducité (CE, 21 nov. 1986, Époux Sauter-Gilli, n° 59430).

La caducité du permis de construire intervient automatiquement, sans qu’une décision expresse de l’administration ne soit nécessaire. Toutefois, dans la pratique, les maires prennent parfois des arrêtés constatant la péremption du permis de construire afin de clarifier la situation juridique. Cela permet de signifier au pétitionnaire que les travaux ne peuvent débuter ou ne peuvent se poursuivre, s’ils ont commencé.

Dans un précédent article, nous faisions le point sur un avis du Conseil d’État du 1er juillet 2025  apportant des précisions sur la procédure à respecter lorsque l’autorité compétente souhaite constater par une décision la péremption d’un permis de construire (article à retrouver ici).

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L’article Péremption du permis de construire – Le juge doit rechercher si les travaux avaient pour seul objet de faire obstacle à la caducité est apparu en premier sur Arego Avocats.

Conseil d’Etat, 15 octobre 2025, n°476295

> A retenir :

Lorsqu’une construction a été modifiée sans autorisation d’urbanisme, le propriétaire qui souhaite y entreprendre de nouveaux travaux doit présenter une demande d’autorisation permettant de régulariser l’existant.

Pour le Conseil d’Etat, si cette obligation ne s’étend pas, en principe, aux autres bâtiments irréguliers du même terrain, cette exception s’efface lorsqu’ils forment avec la construction objet des travaux, un ensemble immobilier unique, en raison de leurs liens physiques ou fonctionnels.

> Les faits :

Une société était propriétaire de parcelles à Grasse (Alpes-Maritimes). A la suite de deux procès-verbaux d’infraction dressés par le Maire de la commune de Grasse et d’un arrêté interruptif des travaux, cette société a sollicité un permis de construire visant à régulariser les travaux qu’elle avait entrepris sans autorisation, présentés comme une extension de la maison dite ” principale ” implantée sur le terrain, sans modification de la piscine attenante, ni d’une autre maison, dite ” de famille “, distante de quelques dizaines de mètres.

Ce permis lui a été délivré par le Maire de Grasse. Des voisins ont demandé au Maire de retirer pour fraude le permis de construire, ce qu’il a fait par la suite.

Toutefois, par un jugement du 31 mai 2023, le Tribunal administratif de Nice a annulé cette décision de retrait. Les voisins et la Commune de Grasse se sont pourvu en cassation contre ce jugement.

> La portée :

Le Conseil d’Etat rappelle que lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé.

Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation.

En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet.

Toutefois, tel n’est pas le cas si ces derniers forment avec la construction faisant l’objet de la demande, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, justifiant une appréciation globale de leur conformité à la règle d’urbanisme, un ensemble immobilier unique.

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L’article Régularisation d’une construction irrégulière : doit-elle porter sur d’autres bâtiments irrégulièrement édifiés sur le même terrain ? est apparu en premier sur Arego Avocats.