Le principe : le recours ne suspend pas le permis de construire

Contrairement à une idée reçue, l’introduction d’un recours en annulation contre un permis de construire devant le tribunal administratif n’a, par elle-même, aucun effet suspensif. Le titulaire du permis de construire peut en principe commencer les travaux dès son obtention.

Autrement dit : un recours devant le juge administratif n’empêche pas, à lui seul, l’ouverture du chantier.

Le risque : construire « à ses risques et périls »

Si le principe autorise à construire, la prudence commande souvent l’inverse, car le bénéficiaire du permis qui engage ou poursuit ses travaux avant que l’affaire ne soit définitivement jugée agit à ses risques et périls.

Concrètement, si le tribunal administratif finit par annuler le permis de construire, même partiellement, les conséquences peuvent être lourdes :

• l’obligation de mettre la construction en conformité avec un nouveau permis, lorsque cela est possible ;
• dans les cas les plus graves, une action en démolition de l’ouvrage édifié sans titre régulier (l’annulation du permis de construire est, en effet, rétroactive) ;

Le risque n’est donc pas seulement juridique : il est également financier et opérationnel.

Existe-t-il un moyen de suspendre les travaux ou au contraire de sécuriser le chantier ?

Le référé suspension : l’arme du requérant : Le voisin qui conteste le permis de construire dispose d’un outil spécifique pour obtenir l’arrêt immédiat du chantier : le référé suspension. Il doit démontrer :

• l’urgence à statuer (cette condition est présumée en la matière) ;
• l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité du permis de construire.

Si le juge des référés fait droit à cette demande, l’exécution du permis est suspendue dans l’attente du jugement au fond. Commencer les travaux dans l’urgence dès la notification du recours, avant que le tiers n’ait le temps de saisir le juge des référés, ne dispense donc absolument pas d’un risque d’arrêt de chantier ultérieur.

Les moyens pour « sécuriser » le permis : Il n’existe concrètement aucun moyen de “sécuriser” le permis de construire lorsqu’un recours a été introduit. Le meilleur conseil reste la prudence, à savoir, attendre la décision du juge pour débuter les travaux.

Cependant, le code de l’urbanisme a mis en place plusieurs mécanismes protecteurs pour le bénéficiaire du permis de construire.

Ainsi, par exemple (liste non exhaustive) :

• lorsque le projet porte sur la construction d’un bâtiment comportant au moins deux logements, le juge administratif doit rendre son jugement dans un délai maximum de 10 mois (article R. 600-6 du Code de l’urbanisme). Il en va de même pour les permis d’aménager un lotissement ;
• la cristallisation des moyens :  elle interdit en principe d’invoquer de nouveaux arguments juridiques après un délai de 2 mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense (article R. 600-5 du Code de l’urbanisme).
• de la même manière, la cristallisation des moyens empêche le requérant d’assortir sa requête au fond d’une requête en référé suspension (article L. 600-3 du Code de l’urbanisme et  Conseil d’Etat, 20 octobre 2021, n° 445731) ;
• le juge peut permettre au pétitionnaire de régulariser un permis de construire entaché d’un vice n’affectant qu’une partie du projet, plutôt que de l’annuler dans son ensemble.

Que faire concrètement lorsque l’on est confronté à un recours ?

Chaque dossier est différent, mais quelques réflexes doivent guider la décision :

1- Faire analyser sérieusement le recours par un avocat en droit de l’urbanisme. Certains recours sont manifestement irrecevables ou infondés. Cette appréciation conditionne le niveau de risque à prendre.

2- Vérifier si une demande de référé suspension a été ou est susceptible d’être déposée. L’absence de référé suspension dans les premières semaines réduit sensiblement le risque d’un arrêt brutal du chantier, sans l’écarter totalement pour l’avenir.

3- Informer ses partenaires (banque, assureur, entreprises…) de l’existence du recours, pour éviter toute contestation ultérieure sur ce point.

4- Envisager, selon les cas, une régularisation par un permis de construire modificatif si le vice invoqué est sérieux et susceptible d’être corrigé.

5- Ne jamais partir du principe que l’absence de suspension équivaut à une validation du projet. Le tribunal administratif statuera, en principe, sur la légalité du permis indépendamment de l’avancement du chantier.

Face à un recours contre un permis de construire, le meilleur réflexe est de consulter rapidement un professionnel du droit de l’urbanisme. Plus l’analyse du recours et la stratégie à adopter (poursuite des travaux, négociation, régularisation, défense devant le tribunal administratif) sont engagées tôt, plus les risques — arrêt de chantier, démolition, litige avec les entreprises ou les acquéreurs — peuvent être anticipés et maîtrisés.

Cabinet d’avocat en droit de l’urbanisme à Saint-Étienne, nous accompagnons régulièrement des particuliers et des professionnels confrontés à un recours contre un permis de construire. N’hésitez pas à nous contacter rapidement  pour que nous puissions échanger sur votre problématique et sécuriser votre projet : c’est par ici !

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Cette procédure suppose toutefois de démontrer deux conditions cumulatives prévues par l’article L. 521-1 du Code de justice administrative :

• L’urgence ;
• L’existence d’un moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée.

Sur la condition d’urgence, la réforme du contentieux de l’urbanisme issue de la loi de novembre 2025 a étendu aux décisions de refus d’autorisation d’urbanisme la présomption d’urgence qui existait déjà pour les autorisations accordées (article L. 600-3-1 du Code de l’urbanisme).

Néanmoins, la question se posait de l’extension de cette présomption d’urgence aux décisions de retrait de permis de construire.

Les juridictions administratives du fond se montraient hésitantes.

Certaines juridictions  ont refusé d’appliquer cette présomption aux décisions de retrait (TA Nîmes, 30 décembre 2025, n° 2505241 ; TA Cergy-Pontoise, 30 décembre 2025, n° 2521153), tandis que d’autres l’ont admise (TA Rennes, 29 janvier 2026, n° 2600104 ; TA Lille, 6 février 2026, n° 2600573).

Le Conseil d’Etat vient clarifier la situation en considérant qu’il résulte des dispositions du nouvel article L. 600-3-1 du Code de l’urbanisme que compte tenu de leur objet même, elles s’appliquent également aux référés introduits contre les décisions par lesquelles l’administration procède au retrait d’une décision de non opposition à déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir préalablement accordé.

Cette précision est donc bienvenue et offre une voie rapide pour les porteurs de projets pour obtenir la neutralisation des effets attachés à une décision de retrait de permis de construire illégale.

CE, 17 juin 2026, n°513099

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Dans cette affaire, l’Association musulmane du Genevois s’était vu délivrer, par le maire de Saint-Julien-en-Genevois, un permis de construire portant sur la réalisation d’un ensemble cultuel et culturel comprenant des salles de culte ainsi qu’un espace consacré à l’enseignement, au sein d’un lotissement accueillant la zone d’activités économiques des Combes, dont plusieurs sociétés sont coloties. Deux de ces sociétés, estimant que la présence de cet établissement était susceptible d’affecter l’exercice de leurs activités de transport, avaient saisi le Tribunal administratif de Grenoble d’une demande tendant à l’annulation du permis de construire. Leur requête avait toutefois été rejetée.

Saisie en appel, la Cour administrative d’appel de Lyon relève que « dès lors que les dispositions du règlement de lotissement invoquées par les sociétés appelantes ont le même objet que celles, également invoquées, du règlement du plan local urbanisme, et prévoient des exigences supplémentaires en matière de stationnement, c’est par rapport à ces dispositions du règlement de lotissement que doit être appréciée la légalité du permis de construire contesté ».

La Cour constate qu’au regard des dispositions du règlement du lotissement demeurées applicables et imposant, en matière de stationnement, des exigences plus strictes que celles prévues par le plan local d’urbanisme, le projet litigieux ne comportait pas un nombre suffisant de places de stationnement, eu égard à la surface de plancher créée et à l’effectif cumulé prévisible des bâtiments affectés à l’enseignement et au culte.

CAA de Lyon, 7 avril 2026, n°23LY00788 

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En résumé : Non, le REP de la Commune n’est pas possible contre l’avis de la CNAC, lequel a le caractère d’un acte préparatoire, et ce qu’il soit favorable ou défavorable.

> Le contexte du litige

Une société a sollicité la délivrance d’un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale (PCVAEC) en vue de la création d’un hypermarché de 2 500 m², assorti d’un drive, sur le territoire de la commune de Guignen (Ille-et-Vilaine).

Après des avis défavorables successifs émis par la CDAC puis par la CNAC en 2018, la société pétitionnaire a présenté un projet modifié, lequel a fait l’objet d’un avis favorable de la CDAC en 2019. Toutefois, saisie par plusieurs sociétés concurrentes, la CNAC a rendu un nouvel avis défavorable, estimant que, malgré certaines améliorations apportées au projet, celui-ci demeurait de nature à porter atteinte aux centres bourgs environnants et à l’équilibre des implantations commerciales, en raison de son dimensionnement excessif.

Placée en situation de compétence liée, la Commune a refusé la délivrance du PCVAEC.

> La position du Conseil d’Etat sur le recours de la Commune contre l’avis de la CNAC

La Cour administrative d’appel de Nantes, saisie à la fois par la Commune et par la société pétitionnaire a annulé ces deux actes et enjoint au Maire de statuer à nouveau après un nouvel examen du projet par la CNAC.

Les sociétés concurrentes, à l’origine de la saisine de la CNAC, ont alors formé un pourvoi en cassation devant le Conseil d’État.

La Haute juridiction a rappelé que, sur le fondement des articles L. 425-4 du Code de l’urbanisme et L. 752-17 du Code de commerce, l’avis rendu par la CDAC ou la CNAC constitue un acte préparatoire à la décision prise sur la demande de PCVAEC, insusceptible de recours.

En revanche, elle précise que la Commune reste recevable à contester par la voie du recours en excès de pouvoir la décision qu’elle prend sur cette demande en tant seulement qu’elle se prononce sur l’autorisation d’exploitation commerciale sollicitée, pour autant qu’elle justifie d’un intérêt lui donnant qualité pour agir.

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Le Conseil d’État, dans un arrêt du 13 novembre 2025, apporte une précision essentielle sur la manière dont le juge doit apprécier la péremption d’un permis de construire. L’enjeu : déterminer si les travaux engagés avaient pour seul objectif d’éviter la caducité du permis.

> Les faits et la portée de l’arrêt

Un permis de construire avait été délivré le 29 novembre 2016 à une société pour la construction un ensemble immobilier d’habitation comportant 284 logements. Deux permis modificatifs ont ensuite été accordés, les 16 mai 2018 et 11 octobre 2022, portant sur des modifications de façades et des aménagements. Saisi par des riverains, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé le permis modificatif de 2022. La société pétitionnaire a alors formé un pourvoi en cassation.

Le tribunal avait jugé que le permis modificatif ne pouvait être régulièrement délivré au motif que le permis initial était périmé, compte tenu de la nature et de la faible importance des travaux dont le pétitionnaire faisait état.

Dans l’arrêt commenté, le Conseil d’Etat juge qu’en statuant ainsi, le tribunal a commis une erreur de droit dès lors qu’il lui appartenait seulement de rechercher si les travaux n’avaient pas eu pour seul objet de faire obstacle à la caducité du permis de construire.

> Rappel des règles de la caducité des permis de construire

Le Code de l’urbanisme prévoit que le permis de construire, d’aménager ou de démolir devient caduc si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de trois ans à compter de sa notification (article R. 424-17 du Code de l’urbanisme).

Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

Dans cette dernière hypothèse, le juge administratif a précisé que la prolongation de la validité du permis ne peut résulter de simples actes préparatoires ou de travaux de faible ampleur.

Seuls des travaux significatifs, traduisant un commencement d’exécution réel du projet, permettent d’interrompre le délai de caducité (CE, 21 nov. 1986, Époux Sauter-Gilli, n° 59430).

La caducité du permis de construire intervient automatiquement, sans qu’une décision expresse de l’administration ne soit nécessaire. Toutefois, dans la pratique, les maires prennent parfois des arrêtés constatant la péremption du permis de construire afin de clarifier la situation juridique. Cela permet de signifier au pétitionnaire que les travaux ne peuvent débuter ou ne peuvent se poursuivre, s’ils ont commencé.

Dans un précédent article, nous faisions le point sur un avis du Conseil d’État du 1er juillet 2025  apportant des précisions sur la procédure à respecter lorsque l’autorité compétente souhaite constater par une décision la péremption d’un permis de construire (article à retrouver ici).

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L’article Péremption du permis de construire – Le juge doit rechercher si les travaux avaient pour seul objet de faire obstacle à la caducité est apparu en premier sur Arego Avocats.

Conseil d’Etat, 15 octobre 2025, n°476295

> A retenir :

Lorsqu’une construction a été modifiée sans autorisation d’urbanisme, le propriétaire qui souhaite y entreprendre de nouveaux travaux doit présenter une demande d’autorisation permettant de régulariser l’existant.

Pour le Conseil d’Etat, si cette obligation ne s’étend pas, en principe, aux autres bâtiments irréguliers du même terrain, cette exception s’efface lorsqu’ils forment avec la construction objet des travaux, un ensemble immobilier unique, en raison de leurs liens physiques ou fonctionnels.

> Les faits :

Une société était propriétaire de parcelles à Grasse (Alpes-Maritimes). A la suite de deux procès-verbaux d’infraction dressés par le Maire de la commune de Grasse et d’un arrêté interruptif des travaux, cette société a sollicité un permis de construire visant à régulariser les travaux qu’elle avait entrepris sans autorisation, présentés comme une extension de la maison dite ” principale ” implantée sur le terrain, sans modification de la piscine attenante, ni d’une autre maison, dite ” de famille “, distante de quelques dizaines de mètres.

Ce permis lui a été délivré par le Maire de Grasse. Des voisins ont demandé au Maire de retirer pour fraude le permis de construire, ce qu’il a fait par la suite.

Toutefois, par un jugement du 31 mai 2023, le Tribunal administratif de Nice a annulé cette décision de retrait. Les voisins et la Commune de Grasse se sont pourvu en cassation contre ce jugement.

> La portée :

Le Conseil d’Etat rappelle que lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé.

Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation.

En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet.

Toutefois, tel n’est pas le cas si ces derniers forment avec la construction faisant l’objet de la demande, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, justifiant une appréciation globale de leur conformité à la règle d’urbanisme, un ensemble immobilier unique.

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L’article Régularisation d’une construction irrégulière : doit-elle porter sur d’autres bâtiments irrégulièrement édifiés sur le même terrain ? est apparu en premier sur Arego Avocats.

Le Code de l’urbanisme prévoit que le permis de construire, d’aménager ou de démolir devient caduc si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de trois ans à compter de sa notification (article R. 424-17 du Code de l’urbanisme).

Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

Dans cette dernière hypothèse, le juge administratif a précisé que la prolongation de la validité du permis ne peut résulter de simples actes préparatoires ou de travaux de faible ampleur.

Seuls des travaux significatifs, traduisant un commencement d’exécution réel du projet, permettent d’interrompre le délai de caducité (CE, 21 nov. 1986, Époux Sauter-Gilli, n° 59430).

La caducité du permis de construire intervient automatiquement, sans qu’une décision expresse de l’administration ne soit nécessaire. Toutefois, dans la pratique, les maires prennent parfois des arrêtés constatant la péremption du permis de construire afin de clarifier la situation juridique. Cela permet de signifier au pétitionnaire que les travaux ne peuvent débuter ou ne peuvent se poursuivre, s’ils ont commencé.

II.- L’avis du Conseil d’État du 1er juillet 2025 : motivation et procédure contradictoire

Dans un avis du 1er juillet 2025, le Conseil d’État a précisé les règles procédurales applicables lorsque l’autorité compétente constate la péremption d’un permis de construire (CE, avis, 1er juill. 2025, SCI Les 3 Lynx, n° 502802).

L’avis apporte une distinction essentielle :

> Lorsque la péremption est constatée du seul fait de l’expiration du délai légal

Dans cette hypothèse, l’administration est en situation de compétence liée. La décision constatant la caducité n’a pas à être motivée ni à être précédée d’une procédure contradictoire. En cas de recours contre cette décision, les moyens tirés d’un défaut de motivation ou de l’absence de mise en œuvre d’une procédure contradictoire sont inopérants.

> Lorsque la péremption suppose une appréciation des faits (nature et importance des travaux entrepris)

Dans ce cas, la décision constatant la caducité constitue une décision administrative individuelle défavorable. Elle doit, d’une part, être motivée, en application de l’article L. 211-2, 5° du Code des relations entre le public et l’administration (CRPA), car elle constate une déchéance du droit à construire et, d’autre part, être précédée d’une procédure contradictoire, en application de l’article L. 121-1 CRPA, permettant au pétitionnaire de présenter ses observations.

III.- Portée pratique de l’avis

Cet avis conforte les garanties procédurales offertes aux titulaires d’autorisations d’urbanisme dans le sens où lorsque l’administration doit apprécier la réalité d’un commencement d’exécution des travaux, elle ne peut constater la péremption sans avoir, au préalable, sollicité les observations du bénéficiaire et motivé sa décision. Celui-ci peut alors, à ce stade, apporter toutes les preuves permettant de justifier du caractère substantiel des travaux déjà réalisés.

Pour les pétitionnaires, l’avis du Conseil d’État ouvre la possibilité de contester utilement une décision de caducité insuffisamment motivée ou prise sans procédure contradictoire, lorsque des travaux significatifs avaient été engagés.

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La réponse – négative – apportée par la Haute Juridiction opère un revirement de la jurisprudence “Deville” (CE, 26 juin 2019, n° 412429), comme l’indique expressément le fichage de l’avis (“Ab. jur.”).

I. Le rappel d’un principe constant : seule la conformité du projet permet la délivrance d’une autorisation

L’avis du 11 avril 2025, après avoir cité les articles L. 421-6, L. 421-7 et L. 424-1 du Code de l’urbanisme, rappelle “qu’il revient à l’autorité administrative compétente en matière d’autorisations d’urbanisme de s’assurer de la conformité des projets qui lui sont soumis aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6 et de n’autoriser, sous le contrôle du juge, que des projets conformes à ces dispositions.“

II. Une faculté de régularisation en cours d’instruction à l’initiative du pétitionnaire

Le Conseil d’État réaffirme qu’il est loisible au pétitionnaire, informé le cas échéant par l’administration des éventuels motifs de non-conformité, d’adapter son projet en cours d’instruction, dans la limite de modifications qui n’en altèrent pas la nature.

Cette solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence “Commune de Gorbio” (CE, 1er décembre 2023, n° 448905).

⚖️ Avantage : Le pétitionnaire conserve une marge de manœuvre pour régulariser son projet à l’intérieur du délai d’instruction.

⚖️ Inconvénient : L’initiative pèse exclusivement sur le pétitionnaire, l’autorité compétente n’ayant aucune obligation d’attirer l’attention du pétitionnaire s’agissant des non-conformités identifiées.

III. L’absence d’obligation d’assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions spéciales

L’apport principal de l’avis du Conseil d’Etat du 11 avril 2025 réside dans la clarification de la position que doit adopter l’autorité compétente face à un projet non conforme qui pourrait être autorisé sous réserve d’assortir l’autorisation de prescriptions spéciales.

Le Conseil d’État affirme désormais clairement que “l’autorité administrative compétente dispose également, sans jamais y être tenue, de la faculté d’accorder le permis de construire ou de ne pas s’opposer à la déclaration préalable en assortissant sa décision de prescriptions spéciales qui, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, ont pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.”

Il ajoute ainsi que “le pétitionnaire auquel est opposée une décision de refus de permis de construire ou d’opposition à déclaration préalable ne peut utilement se prévaloir devant le juge de l’excès de pouvoir de ce que l’autorité administrative compétente aurait dû lui délivrer l’autorisation sollicitée en l’assortissant de prescriptions spéciales.”

⚖️ Avantage : Clarification bienvenue pour les services instructeurs qui peuvent simplement s’opposer aux projets non conformes.

⚖️ Inconvénient : Perte d’un levier de régularisation pour les porteurs de projet, bien que l’autorité compétente conserve in fine de la faculté d’assortir une autorisation d’urbanisme de telles prescriptions spéciales.

En conclusion, l’on ne peut qu’inviter les pétitionnaires à faire preuve de la plus grande rigueur quant à la conformité de leurs projets à la réglementation d’urbanisme en vigueur. Il ne sera désormais plus possible, à l’occasion d’un contentieux dirigé contre un refus de permis de construire (notamment), d’arguer que l’autorité compétente aurait dû délivrer l’autorisation sollicitée en l’assortissant de prescriptions spéciales.

Pour sécuriser juridiquement vos projets, les avocats du cabinet ARÊGÔ AVOCATS, intervenant en droit de l’urbanisme à SAINT-ETIENNE et sur tout le territoire national, vous proposent de réaliser un audit de vos demandes d’autorisations d’urbanisme.

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Le Code de l’urbanisme distingue deux types de requérants en la matière : d’une part, le tiers “ordinaire” et, d’autre part, les autres requérants, à savoir : le représentant de l’État dans le département, tout membre de la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (“CDAC”) et tout concurrent dont l’activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise définie pour chaque projet, est susceptible d’être affectée par le projet, ou toute association les représentant.

S’agissant du requérant tiers “ordinaire”, le Code de l’urbanisme prévoit celui-ci ne peut saisir le juge administratif que de conclusions tendant à l’annulation de ce permis en tant qu’il vaut autorisation de construire. Les moyens relatifs à la régularité de ce permis en tant qu’il tient lieu d’autorisation d’exploitation commerciale sont donc irrecevables (article L. 600-1-4 du Code de l’urbanisme).

S’agissant des autres requérants, et singulièrement s’agissant des concurrents situés dans la zone de chalandise du projet, la situation est inversée. Ils ne peuvent, quant à eux, saisir le juge administratif que de conclusions tendant à l’annulation de ce permis en tant qu’il tient lieu d’autorisation d’exploitation commerciale. Par conséquent, les moyens relatifs à la régularité de ce permis en tant qu’il vaut autorisation de construire sont irrecevables (même article).

A cet égard, la Cour administrative d’appel de TOULOUSE a récemment rendu un arrêt relatif à l’intérêt à agir du concurrent exerçant en dehors de la zone de chalandise du projet.

Dans cette affaire, une société a déposé auprès des services de la Commune de LA CALMETTE, dans le GARD, une demande de permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale pour la construction d’un hypermarché à l’enseigne “Super U” sur un terrain situé au sein d’une zone d’aménagement concerté. Un concurrent exploitant un hypermarché à l’enseigne “Intermarché” sur une commune voisine, a contesté l’avis favorable de la CDAC devant la Commission Nationale d’Aménagement Commercial (“CNAC”). Faisant droit à cette demande, la CNAC a émis un avis défavorable au projet litigieux. Le Maire de LA CALMETTE a donc refusé de délivrer le permis de construire sollicité pour la construction du magasin “Super U”.

Saisie par la société pétitionnaire, la Cour administrative d’appel de MARSEILLE a annulé l’arrêté de refus de permis de construire par un arrêt n° 19MA04716 du 23 décembre 2020, et enjoint au Maire de statuer à nouveau sur la demande après un nouvel examen par la CNAC. Après un avis favorable émis par cette Commission, le Maire de LA CALMETTE a délivré à la société pétitionnaire un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale.

Le concurrent exploitant un magasin “Intermarché” sur la commune voisine a, à son tour, saisi la Cour administrative d’appel aux fins d’annulation de ce permis de construire en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale.

Dans le cadre de ce contentieux, une troisième société, exploitant quant à elle un magasin à l’enseigne “Carrefour” sur la Commune de NIMES, à environ 17 kilomètres du projet en litige et en dehors de la zone de chalandise de l’hypermarché “Super U” autorisé par le permis de construire en litige, est intervenue volontairement à l’instance. Elle sollicitait, elle aussi, l’annulation du permis de construire.

En défense, la société bénéficiaire du permis de construire litigieux demandait bien entendu que l’intervention volontaire de cette société ne soit pas admise.

Toutefois, la Cour n’a pas fait droit à cette fin de non-recevoir et a, au contraire, admis l’intervention de cette société.

La Cour a fait sien l’argumentaire de cette société qui indiquait que si le magasin “Carrefour” est effectivement situé hors de la zone de chalandise de l’hypermarché “Super U” autorisé par le permis de construire en litige, sa propre zone de chalandise chevauche celle du projet, la Commune de LA CALMETTE étant d’ailleurs comprise dans sa zone de chalandise secondaire.

Elle faisait également valoir que le taux de pénétration de sa clientèle sur le territoire de la Commune de LA CALMETTE était de 41,8 % en 2019 et que les actifs de sa zone de chalandise entrant sur cette Commune pour y travailler proviennent en partie de la Commune de NIMES.

En définitive, la Cour a jugé que cette société, bien qu’exploitant un magasin situé hors de la zone de chalandise du projet contesté, devait être regardée comme justifiant d’un intérêt à intervenir au soutien de la requête tendant à l’annulation du permis de construire en tant qu’il vaut autorisation d’exploitation commerciale.

Cet arrêt s’inscrit dans la jurisprudence du Conseil d’Etat qui a déjà eu l’occasion de reconnaître l’intérêt à agir d’un concurrent n’étant pas implanté dans la zone de chalandise du projet (CE, 26 septembre 2018, n°402275).

Sur le fond, la Cour a néanmoins rejeté la requête dirigée contre le permis de construire portant sur la réalisation du magasin “Super U”.

>    CAA de Toulouse, 7 novembre 2024, n°22TL21079

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Dans cette affaire, une société avait obtenu le 10 mai 2019 du Maire de LYON, un permis de construire pour la réalisation d’un ensemble immobilier d’une surface de plancher de 23 500 mètres carrés comprenant un immeuble de bureaux, des locaux d’activités comportant des laboratoires alimentaires, un établissement et service d’aide par le travail, une crèche, un restaurant d’entreprise, des espaces de formation et un parking.

La société qui louait des locaux dans l’immeuble destiné à être démoli avait saisi le Tribunal administratif de LYON d’une requête tendant à l’annulation du permis de construire en litige. Le Tribunal a fait droit à cette demande d’annulation du permis de construire. La Cour administrative d’appel de LYON a, quant à elle, rejeté l’appel formé par la société titulaire du permis de construire contre le jugement du Tribunal administratif.

C’est dans ce contexte que le Conseil d’Etat a été saisi.

Assez sévèrement, la Haute juridiction a jugé que la société locataire de l’immeuble ayant vocation à être démoli pour les besoins de la réalisation de l’opération de construction, n’a pas, du fait de cette seule qualité, intérêt pour agir contre le permis de construire en litige :

” 4. Pour juger que la société Genedis justifiait d’un intérêt lui donnant qualité pour agir à l’encontre du permis de construire délivré le 10 mai 2019, la cour s’est fondée sur les circonstances qu’elle se prévalait de sa qualité de locataire, en vertu d’un bail commercial en cours à la date à laquelle la demande du permis de construire litigieux avait été affichée en mairie le 3 octobre 2018, de l’immeuble existant, implanté sur le terrain d’assiette du projet et ayant vocation à être démoli pour les besoins de sa réalisation, et que le permis autorisant cette démolition avait été délivré le 4 décembre 2018, postérieurement à la date de cet affichage. En admettant que la qualité de locataire de l’immeuble existant conférait à la société requérante un intérêt suffisant pour demander l’annulation pour excès de pouvoir du permis de construire litigieux, alors que ce permis, par lui-même, n’était pas de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance par la société du bien occupé, au sens des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, la cour administrative d’appel a inexactement qualifié les faits de l’espèce. “

Il est ainsi plus que jamais important pour le requérant d’exposer précisément les raisons pour lesquelles le projet contesté est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il détient ou occupe régulièrement, conformément à l’article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme.

Pour en savoir davantage sur l’intérêt à agir contre un permis de construire, nous vous invitons à consulter nos précédents articles sur le sujet :

> Intérêt à agir contre un permis de construire : le Conseil d’Etat apporte des précisions sur la date à laquelle l’intérêt à agir du requérant doit être apprécié.

> Intérêt à agir d’une association contre un permis de construire : quand son absence conduit au rejet de la requête par ordonnance.

CE, 16 octobre 2024, n°475093 

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