Mon certificat d’urbanisme mentionnait l’absence de droit de préemption — et pourtant, on m’a préempté : est-ce légal ?

Résumé :

Vous avez obtenu un certificat d’urbanisme indiquant qu’aucun droit de préemption ne s’applique à votre terrain. Quelques mois plus tard, la Commune étend son périmètre de préemption à votre terrain, votre notaire notifie à la Commune une DIA (déclaration d’intention d’aliéner) et vous recevez une décision de préemption. Pouvez-vous opposer votre certificat pour faire obstacle à la préemption ?

La réponse est non (CAA Marseille, 4ème ch., 9 juin 2026, n° 24MA02429).

Les faits : un projet immobilier rattrapé par la préemption

Des propriétaires avaient conclu un compromis de vente portant sur trois parcelles, classées en zone UD du PLU. Postérieurement, le maire délivrait un certificat d’urbanisme d’information ne faisant pas état d’un droit de préemption sur ces parcelles.

Mais un mois plus tard, le conseil municipal décidait d’étendre le périmètre du droit de préemption urbain à certaines zones UD de la Commune, dont précisément celle où se situaient les trois parcelles.

Après dépôt des déclarations d’intention d’aliéner par le notaire, l’autorité compétente exerçait son droit de préemption sur les trois parcelles.

Les acquéreurs évincés contestèrent ces décisions devant le Tribunal administratif de Toulon, qui rejeta leur recours. Ils interjetèrent alors appel devant la Cour administrative d’appel de Marseille.

L’argument des requérants : la cristallisation offerte par le certificat d’urbanisme

Au soutien de leur appel, les acquéreurs faisaient valoir que le certificat d’urbanisme délivré le 25 août 2020 — avant l’extension du périmètre de préemption — avait cristallisé la situation juridique du terrain à cette date. Dès lors, selon eux, l’absence de droit de préemption mentionnée dans ce document leur était acquise pour les dix-huit mois suivants, conformément aux dispositions de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme.

En vertu de ce texte, lorsqu’une demande d’autorisation est déposée dans le délai de dix-huit mois suivant la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et des participations, ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat, ne peuvent pas être remis en cause — sauf exigences de sécurité ou de salubrité publique.

La réponse de la Cour : le droit de préemption échappe à cet effet de cristallisation

La Cour rejette l’argument. Elle distingue deux réalités juridiques différentes.

D’un côté, la cristallisation attachée au certificat d’urbanisme a pour seul objet de garantir à son titulaire que sa future demande de permis de construire sera instruite au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date de ce certificat. Elle concerne les règles d’utilisation du sol.

De l’autre, le droit de préemption n’a pas trait à l’utilisation du sol mais aux conditions dans lesquelles un bien peut être aliéné.

Par conséquent, même si un certificat d’urbanisme mentionne l’absence de droit de préemption, cette information est purement déclarative de la situation existante à la date de sa délivrance. Elle n’emporte aucun effet de cristallisation à cet égard. Un droit de préemption instauré ou étendu postérieurement reste pleinement applicable lors des déclarations d’intention d’aliéner et des décisions de préemption ultérieures.

Le certificat d’urbanisme ne constitue donc pas un bouclier imparable contre la préemption.

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