Régularisation d’une construction irrégulière : doit-elle porter sur d’autres bâtiments irrégulièrement édifiés sur le même terrain ?

Conseil d’Etat, 15 octobre 2025, n°476295

> A retenir :

Lorsqu’une construction a été modifiée sans autorisation d’urbanisme, le propriétaire qui souhaite y entreprendre de nouveaux travaux doit présenter une demande d’autorisation permettant de régulariser l’existant.

Pour le Conseil d’Etat, si cette obligation ne s’étend pas, en principe, aux autres bâtiments irréguliers du même terrain, cette exception s’efface lorsqu’ils forment avec la construction objet des travaux, un ensemble immobilier unique, en raison de leurs liens physiques ou fonctionnels.

> Les faits :

Une société était propriétaire de parcelles à Grasse (Alpes-Maritimes). A la suite de deux procès-verbaux d’infraction dressés par le Maire de la commune de Grasse et d’un arrêté interruptif des travaux, cette société a sollicité un permis de construire visant à régulariser les travaux qu’elle avait entrepris sans autorisation, présentés comme une extension de la maison dite ” principale ” implantée sur le terrain, sans modification de la piscine attenante, ni d’une autre maison, dite ” de famille “, distante de quelques dizaines de mètres.

Ce permis lui a été délivré par le Maire de Grasse. Des voisins ont demandé au Maire de retirer pour fraude le permis de construire, ce qu’il a fait par la suite.

Toutefois, par un jugement du 31 mai 2023, le Tribunal administratif de Nice a annulé cette décision de retrait. Les voisins et la Commune de Grasse se sont pourvu en cassation contre ce jugement.

> La portée :

Le Conseil d’Etat rappelle que lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé.

Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation.

En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet.

Toutefois, tel n’est pas le cas si ces derniers forment avec la construction faisant l’objet de la demande, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, justifiant une appréciation globale de leur conformité à la règle d’urbanisme, un ensemble immobilier unique.

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