Péremption du permis de construire – Le juge doit rechercher si les travaux avaient pour seul objet de faire obstacle à la caducité

CE, 13 novembre 2025, n°497105

Le Conseil d’État, dans un arrêt du 13 novembre 2025, apporte une précision essentielle sur la manière dont le juge doit apprécier la péremption d’un permis de construire. L’enjeu : déterminer si les travaux engagés avaient pour seul objectif d’éviter la caducité du permis.

> Les faits et la portée de l’arrêt

Un permis de construire avait été délivré le 29 novembre 2016 à une société pour la construction un ensemble immobilier d’habitation comportant 284 logements. Deux permis modificatifs ont ensuite été accordés, les 16 mai 2018 et 11 octobre 2022, portant sur des modifications de façades et des aménagements. Saisi par des riverains, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé le permis modificatif de 2022. La société pétitionnaire a alors formé un pourvoi en cassation.

Le tribunal avait jugé que le permis modificatif ne pouvait être régulièrement délivré au motif que le permis initial était périmé, compte tenu de la nature et de la faible importance des travaux dont le pétitionnaire faisait état.

Dans l’arrêt commenté, le Conseil d’Etat juge qu’en statuant ainsi, le tribunal a commis une erreur de droit dès lors qu’il lui appartenait seulement de rechercher si les travaux n’avaient pas eu pour seul objet de faire obstacle à la caducité du permis de construire.

> Rappel des règles de la caducité des permis de construire

Le Code de l’urbanisme prévoit que le permis de construire, d’aménager ou de démolir devient caduc si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de trois ans à compter de sa notification (article R. 424-17 du Code de l’urbanisme).

Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

Dans cette dernière hypothèse, le juge administratif a précisé que la prolongation de la validité du permis ne peut résulter de simples actes préparatoires ou de travaux de faible ampleur.

Seuls des travaux significatifs, traduisant un commencement d’exécution réel du projet, permettent d’interrompre le délai de caducité (CE, 21 nov. 1986, Époux Sauter-Gilli, n° 59430).

La caducité du permis de construire intervient automatiquement, sans qu’une décision expresse de l’administration ne soit nécessaire. Toutefois, dans la pratique, les maires prennent parfois des arrêtés constatant la péremption du permis de construire afin de clarifier la situation juridique. Cela permet de signifier au pétitionnaire que les travaux ne peuvent débuter ou ne peuvent se poursuivre, s’ils ont commencé.

Dans un précédent article, nous faisions le point sur un avis du Conseil d’État du 1er juillet 2025  apportant des précisions sur la procédure à respecter lorsque l’autorité compétente souhaite constater par une décision la péremption d’un permis de construire (article à retrouver ici).

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