Mon permis de construire est contesté : puis-je quand même commencer les travaux ?

Vous avez obtenu votre permis de construire, mais un voisin a introduit un recours devant le tribunal administratif. Une question s’impose alors immédiatement : pouvez-vous démarrer le chantier, ou devez-vous attendre l’issue de la procédure ? La réponse tient en un principe simple, assorti d’un risque qu’il faut absolument mesurer avant de sortir les engins de chantier.

Le principe : le recours ne suspend pas le permis de construire

Contrairement à une idée reçue, l’introduction d’un recours en annulation contre un permis de construire devant le tribunal administratif n’a, par elle-même, aucun effet suspensif. Le titulaire du permis de construire peut en principe commencer les travaux dès son obtention.

Autrement dit : un recours devant le juge administratif n’empêche pas, à lui seul, l’ouverture du chantier.

Le risque : construire « à ses risques et périls »

Si le principe autorise à construire, la prudence commande souvent l’inverse, car le bénéficiaire du permis qui engage ou poursuit ses travaux avant que l’affaire ne soit définitivement jugée agit à ses risques et périls.

Concrètement, si le tribunal administratif finit par annuler le permis de construire, même partiellement, les conséquences peuvent être lourdes :

• l’obligation de mettre la construction en conformité avec un nouveau permis, lorsque cela est possible ;
• dans les cas les plus graves, une action en démolition de l’ouvrage édifié sans titre régulier (l’annulation du permis de construire est, en effet, rétroactive) ;

Le risque n’est donc pas seulement juridique : il est également financier et opérationnel.

Existe-t-il un moyen de suspendre les travaux ou au contraire de sécuriser le chantier ?

Le référé suspension : l’arme du requérant : Le voisin qui conteste le permis de construire dispose d’un outil spécifique pour obtenir l’arrêt immédiat du chantier : le référé suspension. Il doit démontrer :

• l’urgence à statuer (cette condition est présumée en la matière) ;
• l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité du permis de construire.

Si le juge des référés fait droit à cette demande, l’exécution du permis est suspendue dans l’attente du jugement au fond. Commencer les travaux dans l’urgence dès la notification du recours, avant que le tiers n’ait le temps de saisir le juge des référés, ne dispense donc absolument pas d’un risque d’arrêt de chantier ultérieur.

Les moyens pour « sécuriser » le permis : Il n’existe concrètement aucun moyen de “sécuriser” le permis de construire lorsqu’un recours a été introduit. Le meilleur conseil reste la prudence, à savoir, attendre la décision du juge pour débuter les travaux.

Cependant, le code de l’urbanisme a mis en place plusieurs mécanismes protecteurs pour le bénéficiaire du permis de construire.

Ainsi, par exemple (liste non exhaustive) :

• lorsque le projet porte sur la construction d’un bâtiment comportant au moins deux logements, le juge administratif doit rendre son jugement dans un délai maximum de 10 mois (article R. 600-6 du Code de l’urbanisme). Il en va de même pour les permis d’aménager un lotissement ;
• la cristallisation des moyens :  elle interdit en principe d’invoquer de nouveaux arguments juridiques après un délai de 2 mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense (article R. 600-5 du Code de l’urbanisme).
• de la même manière, la cristallisation des moyens empêche le requérant d’assortir sa requête au fond d’une requête en référé suspension (article L. 600-3 du Code de l’urbanisme et  Conseil d’Etat, 20 octobre 2021, n° 445731) ;
• le juge peut permettre au pétitionnaire de régulariser un permis de construire entaché d’un vice n’affectant qu’une partie du projet, plutôt que de l’annuler dans son ensemble.

Que faire concrètement lorsque l’on est confronté à un recours ?

Chaque dossier est différent, mais quelques réflexes doivent guider la décision :

1- Faire analyser sérieusement le recours par un avocat en droit de l’urbanisme. Certains recours sont manifestement irrecevables ou infondés. Cette appréciation conditionne le niveau de risque à prendre.

2- Vérifier si une demande de référé suspension a été ou est susceptible d’être déposée. L’absence de référé suspension dans les premières semaines réduit sensiblement le risque d’un arrêt brutal du chantier, sans l’écarter totalement pour l’avenir.

3- Informer ses partenaires (banque, assureur, entreprises…) de l’existence du recours, pour éviter toute contestation ultérieure sur ce point.

4- Envisager, selon les cas, une régularisation par un permis de construire modificatif si le vice invoqué est sérieux et susceptible d’être corrigé.

5- Ne jamais partir du principe que l’absence de suspension équivaut à une validation du projet. Le tribunal administratif statuera, en principe, sur la légalité du permis indépendamment de l’avancement du chantier.

Face à un recours contre un permis de construire, le meilleur réflexe est de consulter rapidement un professionnel du droit de l’urbanisme. Plus l’analyse du recours et la stratégie à adopter (poursuite des travaux, négociation, régularisation, défense devant le tribunal administratif) sont engagées tôt, plus les risques — arrêt de chantier, démolition, litige avec les entreprises ou les acquéreurs — peuvent être anticipés et maîtrisés.

Cabinet d’avocat en droit de l’urbanisme à Saint-Étienne, nous accompagnons régulièrement des particuliers et des professionnels confrontés à un recours contre un permis de construire. N’hésitez pas à nous contacter rapidement  pour que nous puissions échanger sur votre problématique et sécuriser votre projet : c’est par ici !